aree edificabili, ici e c.cassazione

mi risulta che sia uscita pochi giorni fa una sentenza della cassazione (sezioni unite, se ho ben inteso) che dovrebbe dare lumi su alcune problematiche più volte discusse anche qui circa l'ici sulle aree edificabili.
qualcuno per caso l'ha già vista o sa dove trovarla?
(è un po' urgente perchè alcuni professionisti, citando tale sentenza - che sicuramente non hanno letto - sono già venuti alla carica sostenendo delle tesi a favore dei loro clienti secondo me un po' ardite...)

Ti riferisci alla questione relativa all'edificabilità, di un terreno agricolo, prevista dal PRG adottato (dal comune) ma non ancora approvato (dalla regione)?
Mi risulta che la questione è approdata in Cassazione a sezioni unite, ma non sono in grado di dire se è stata già decisa.
Comunque, secondo l'orientamento più recente, in generale, le norme urbanistiche diventano vincolanti non alla data della loro adozione da parte dell'ente, ma quando vengono approvate dalla regione (Cass. II civ. 2/7/04 n. 12127); in particolare, per l'ICI, la Cassazione sez. tributaria, 24/8/2004 n. 16751, seppure indirettamente, ha affermato che l'ICI per le aree edificabili è applicabile solo successivamente all'approvazione da parte della regione.
Tuttavia, la stessa sezione tributaria, con precedente sentenza 18/9/2003 n. 13187, ha affermato che un suolo qualificato come edificabile da uno strumento urbanistico solo adottato dall’organo comunale, cui non sia ancora seguita l’approvazione regionale, costituisce un’entità immobiliare già fiscalmente valutabile secondo tale destinazione. La delibera di adozione imprime al terreno avente destinazione edificatoria una qualità recepita dalla generalità dei consociati come compiutamente definita e difficilmente reversibile facendo venir meno ogni possibilità di diversa valutazione anche se il perfezionamento dell’iter di formazione dello strumento urbanistico avviene con delibera di approvazione da parte dell’organo regionale.
Staremo a vedere.

P.S. hai gli estremi di questa fantomatica sentenza ?

Ho contattato un esperto in materia di ICI-aree frabbicabili (il quale si accinge a relazionare ad un convegno nei prossimi giorni) ma non risulta neanche a lui questa sentenza delle sezioni unite.

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Scritto da: Giuseppe Debenedetto 11/12/2004 20.02
Ti riferisci alla questione relativa all'edificabilità, di un terreno agricolo, prevista dal PRG adottato (dal comune) ma non ancora approvato (dalla regione)?

P.S. hai gli estremi di questa fantomatica sentenza ?

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si, mi riferisco a quel problema. un mio amico tributarista mi ha confermato l'uscita della sentenza, mi pare di novembre. nei prossimi giorni mi dirà gli estremi. sembrerebbe che la cassazione confermi che il presupposto per l'applicabilità dell'ici sia l'edificabilità di fatto del suolo, e quindi non solo la necessità dell'approvazione del prgc da parte della regione, ma anche l'urbanizzazione dell'area e quant'altro necessario a rendere effettivamente edificabile il suolo.
farò sapere appena avrò qualche informazione in più.

cassazione, sezione tributaria, 16 novembre 2004, n. 21644.

mi pare che la sentenza sia molto interessante e condivisibile se non nel pretendere anche la presenza di opere di urbanizzazione primaria. Questo mi sembra francamente eccessivo. Per il resto è ben circostanziata.

per chi non l'avesse ancora trovata potete leggerla sull'ulitmo numero di Edilizia e territorio edito da "Il sole 24 ore"

ma quando dice che gli interventi edificatori non devono essere condizionati da strumenti urbanistici esecutivi, secondo te, claudio, si riferisce anche ai pec?

cosa sono i pec? (non sarà mica parente del peg?)

i pec sono i piani esecutivi convenzionati.
cioè, dei piani di attuazione del prgc, comprensivi anche della realizzazione di opere di urbanizzazione (normalmente a scomputo degli oneri), su iniziativa dei privati.

la nostra legge urbanistica regionale li disciplina così:

Art. 43 - Piano esecutivo convenzionato e piano di recupero di libera iniziativa [1]

Nelle porzioni di territorio, non ancora dotate in tutto o in parte di opere di urbanizzazione, in cui, ai sensi del secondo comma dell'art. 32, il piano regolatore generale ammetta la realizzazione delle previsioni di piano per intervento di iniziativa privata, i proprietari, singoli o riuniti in consorzio, possono presentare al Sindaco progetti di piani esecutivi convenzionati, con l'impegno di attuarli, anche per parti, nel rispetto di quanto per essi fissato dai programmi di attuazione ai sensi della lettera c) dell'art. 34 della presente legge.
Il progetto di piano esecutivo comprende gli elaborati di cui all'art. 39 ed è presentato al Sindaco unitamente allo schema della convenzione da stipulare con il comune.
Entro 90 giorni dalla presentazione del progetto di piano esecutivo e dello schema di convenzione, il Sindaco decide l'accoglimento o il motivato rigetto. Il progetto di piano esecutivo accolto ed il relativo schema di convenzione sono dal comune messi a disposizione degli organi di decentramento amministrativo, affinchè esprimano le proprie osservazioni e proposte entro 30 giorni dal ricevimento; sono depositati presso la segreteria e pubblicati per estratto all'albo pretorio del comune per la durata di 15 giorni consecutivi, durante i quali chiunque può prenderne visione [2] .

Entro i 15 giorni successivi alla scadenza del deposito del piano possono essere presentate osservazioni e proposte scritte.
Il progetto di piano esecutivo e il relativo schema di convenzione sono approvati dal Consiglio comunale.
La deliberazione di approvazione diviene esecutiva ai sensi di legge [3] .
Le destinazioni d'uso fissate nel piano esecutivo approvato hanno efficacia nei confronti di chiunque.
I proprietari di immobili compresi nelle zone di recupero, rappresentanti, in base all'imponibile catastale, almeno i tre quarti del valore degli immobili interessati, possono presentare proposte con progetti di piani di recupero. I piani di recupero, qualora il comune accolga la proposta, sono formati ed approvati a norma del precedente art. 41-bis

la domanda che mi ponevo era riferita al fatto che:
il prgc prevede che i terreni siano edificabili, ma l'edificabilità è assoggettata al pec. il pec è in effetti uno strumento urbanistico attuativo, ma ad iniziativa privata.
allora, l'assoggettabilità ad ici dell'area edificabile da quando decorre?
dall'approvazione dello strumento urbanistico o dal momento in cui i privati proprietari dei terreni si mettono d'accordo ed avviano il pec?
secondo me la prima, ma alla luce della sentenza non sono così tranquilla...

secondo me è indifferente che il piano sia di iniziativa privata oppure pubblica. Quello che interessa è che la necessità di tale piano rende insufficiente la sola previsione nel piano regolatore.
In effetti la norma come ben sappiamo usa il termine "o" segno di alternatività tra prgc e piano attuativo. L'intepretazione che si era consolidata prima di questa sentenza era in effetti un pò assurda (anche se comoda per i comuni). Se fosse bastato semplicemente il prgc in ogni caso allora la previsione del piano attuativo sarebbe stata inutile perchè è chiaro che se c'è il piano attuativo l'area è edificabile anche il piano regolatore. L'unica intepretazione logica della norma rimane proprio quella di applicare il solo prg nei soli casi in cui questo sia di per se sufficiente ad edificare (zone di completamento o similari) mentre negli altri casi sarà necessario il piano attuativo. Quello che nella sentenza ripeto va oltre il dettato della norma è la necessità addirittura delle opere di urbanizzazione primaria!

mah, a me non sembra proprio così...

facciamo il caso:

A e B sono due amici, proprietari di terreni in un certo comune; entrambi hanno la passione della viticoltura e nei loro terreni coltivano la vite e producono dell'ottimo vino.

Nella variante al prgc i terreni di A e B diventano edificabili.

Il terreno di cui è proprietario A è assoggettato a concessione (pardon, permesso di costruire) singolo.
A deve pagare l'ici sul terreno da quando il prgc è definitivamente approvato dalla regione, semprechè l'area sia urbanizzata, anche se potrebbe non richiedere mai il permesso di costruire, perchè nel suo prato ci vuole continuare a coltivare la vite.

il terreno di cui è proprietario B, dove sono realizzabili 10 villette a schiera, è assoggettato a Pec,perchè l'area è da urbanizzare.
B, in questa logica, non pagherebbe l'ici sull'area edificabile finchè non decide di smettere di coltivare la vite nel suo prato, e di avviare il procedimento per l'approvazione del pec.

ma sia A sia B, se decidessero di vendere i loro rispettivi terreni, non lo venderebbero come terreno agricolo.

sinceramente, claudio, a me sembra che qualcosa non giri per il verso giusto.

secondo me però il difetto della tua ricostruzione sta proprio nella personalizzazione. La norma non collega l'edificabilità di un terreno alla volontà del proprietario ma alla condizione giuridica dello stesso rispetto alla potenzialità edificatoria. Laddove il prgc è condizione necessaria e sufficiente allora è soggetta all'imposta. Dove invece il prgc è consizione necessaria ma non sufficiente non può essere assoggettato all'imposta.
Personalmente sono d'accordo sulla stortura e ingiustizia di questa cosa ma questo è tutto un altro discorso...

Ovviamente l’esempio era una estremizzazione del concetto, con una situazione del tutto inventata. Ma siccome l’esperienza insegna che la realtà supera sempre la fantasia...
Volevo semplicemente dire che mi pare che lo strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata è più facilmente assimilabile alla situazione della concessione singola in zona già urbanizzata, piuttosto che ai piani esecutivi di iniziativa pubblica.

ho appena ricevuto (fresco fresco) un ricorso in regionale nel quale hanno copiato praticamente la sentenza della cassazione di novembre. Però io mentre aspettavo di andare in consiglio per il bilancio ieri mi sono riletto altre sentenze precedenti e mi sono venute in mente delle idee su come costruire le controdeduzioni...
sono proprio curioso di vedere come verranno recepite dalla commissione regionale della lombardia...
per gli interessati una volta scritto il tutto potrò inviare per p.e.

siamo in ansiosa attesa (non scherzo)

ti è passata l'ansia lillo? ....a me fino a che non vado in commissione no

dal "sole" di oggi:

La Commissione Tributaria ha applicato al caso di specie la giurisprudenza della Cassazione in base alla quale un’area non è soggetta a tassazione Ici se mancano gli strumenti attuativi anche se è stata inserita nel piano regolatore generale. L’orientamento della Cassazione ha il fondamento nella convinzione che l’Ici è “un’imposta sul reddito prodotto dalla plusvalenza determinata dal passaggio di quel terreno da agricolo ad edificabile”. In altri termini come presupposto dell’Ici, l’edificabilità deve essere effettiva e non solo potenziale o legale. La Commissione tributaria ha recepito tale orientamento ed ha dichiarato nella propria pronuncia che l’edificabilità ai fini Ici deve essere intesa non come mera qualifica attribuita ad un terreno da uno strumento urbanistico ma è necessaria l’edificabilità di fatto.
Tale giurisprudenza ignora il punto di vista della Corte Costituzionale che più volte ha chiarito che l’Ici è un’imposta patrimoniale e non sul reddito. Inoltre l’art. 2, D.Lgs. n. 504/1992 definisce un’area fabbricabile come quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi. Secondo questa logica ai fini dell’Ici rileva solo la potenzialità dell’edificazione con l’esclusione delle uniche aree sottoposte a vincolo di inedificabilità.
Da ciò derivano grandi difficoltà per i Comuni che si trovano a far fronte alle numerose istanze di rimborso Ici dei contribuenti presentate sulla base dell’orientamento della cassazione a loro favorevole.

Per Lillo1 ...su I.O.(che non è una luna di Giove) di oggi pag. 38 c'è un commento alla sentenza cass n. 10062 del 08/03/2005 ,credo che ti possa interessare.
Nell'articolo sono evidenziati i due indirizzi giurisprudenziali (ed i relativi risvolti sull'ICI) in caso di PRG semplicemente adottato, oppure adottato e non ancora approvato...

Se può interessare ..
Da giornale di stampa locale.. in data 23 dicembre 2002 veniva notificato l'avviso di accertamento ad un cittadino, da parte dell'ente comunale che contestava per l'anno 97 l'omesso pagamento dell'ICI relativa al proprio terreno ricadente nell'area fabbricabile del PRG..
Ricorso ,l'ente comunale non poteva...perchè a quella data il terreno in questione conservava la sua natura agricola e come tale beneficiava dell'esenzione dal pagamento.
In effetti la destinazione edificatoria decorreva non dalla data di adozione dello strumento di pianificazione comunale (delib. CC del 08/08/94 ) bensì dalla data della sua approvazione (04/08/98) anzi con più precisone dalla data di pubblicazione sul BURL del 10/11/98.
Il Comune si costituiva nel presupposto che il terreno di proprietà dell cittadino avesse acquistato la destinazione edificatoria a seguito della semplice adozione .
L'adita commissione tributaria ritenendo fondate le eccezioni con propria sentenza annullava l'avviso perchè riteneva che il terreno del ricorrente aveva acquistato la sua destinazione edificatoria solo dopo la pubblicazione della delibera regionale con cui veniva approvato il PRG.
Con la stessa decisione la commissione tributaria precisava che nell'anno 97 il terreno del ricorrente conservava la sua natura agricola e di conseguenza l'ICI non era dovuta .
La sentenza mette in discussione le pretese comunali per gli anni 95/96/97/98.

questo mi era sfuggito...

ART. 11 QUATERDECIES – comma 16, legge 2.12.2005, n. 248 (conversione in legge, con modificazioni, del d.l. 203/2005, recante misure di contrasto all’evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria)


Ai fini dell’applicazione del decreto legislativo 30.12.1992, n. 504, la disposizio ne prevista dall’art. 2, comma 1, lett. b dello stesso decreto, si interpreta nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.


E’ norma interpretativa, quindi dovrebbe risolvere il problema dall’origine…. Già che c’erano, non potevano precisare anche se l’edificabilità si considera dall’adozione dello strumento urbanistico, o dall’approvazione definitiva?